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Nel momento in cui si deve presentare una pratica edilizia (es. C.I.L.A., S.C.I.A., Permesso di Costruire), è necessario dichiarare lo stato legittimo degli immobili e verificare di non rientrare nelle casistiche previste dall’art. 34 bis (Tolleranze costruttive) del D.P.R. 380/2001 e dalla Deliberazione della Giunta Regionale del 14 gennaio 2022, n. 2-4519. Le tolleranze esecutive non devono presentare caratteristiche di parziale o totale difformità e non costituiscono violazione edilizia, pertanto non sono soggette alla disciplina sanzionatoria.
Elenco delle tolleranze:
a) di muri esterni che determinano un diverso sedime purché la superficie totale dello stesso sia invariata e le modifiche alla geometria del perimetro del sedime non determinino una sovrapposizione di superficie inferiore al 90% rispetto al progetto approvato;
b) di tramezzature interne, non costituenti elementi strutturali, che determinino una loro diversa disposizione priva di rilevanza nella determinazione dei vani catastali o del dimensionamento minimo dei locali secondo la disciplina vigente;
c) delle aperture esterne purché le aperture realizzate si sovrappongano per almeno il 50% con quelle previste nei titoli abilitativi che hanno legittimato l’intervento e le modifiche delle dimensioni non siano variate oltre il 10%;
d) del posizionamento di elementi delle facciate quali balconi, cornicioni, pensiline e abbaini purché la traslazione rispetto a quelle previste nei progetti legittimati non sia superiore al 10% e le modifiche delle dimensioni non siano superiori al 10%, fatti salvi gli allineamenti rispetto alle aperture esterne di cui al precedente punto c);
e) del minore dimensionamento dell’edificio nel rispetto delle disposizioni comuni generali sopraindicate e del progetto allegato al titolo abilitativo che ha legittimato l’intervento;
f) di errori progettuali corretti in fase di realizzazione derivanti da:
1. errori materiali di rappresentazione grafica progettuale delle opere quali elaborati di progetti con spessori convenzionali secondo la prassi e le tecniche dell’epoca della realizzazione dell’opera;
2. rappresentazione grafica progettuale non in scala;
3. parziale rappresentazione grafica progettuale delle opere se, le stesse, sono richiamate in modo inequivocabile nelle relazioni o in altri allegati al progetto approvato;
4. mancata indicazione delle misure (ad es. superfici, quote, etc..) se comunque desumibili in scala dalle tavole grafiche o da altri allegati al progetto approvato.
REGOLARIZZAZIONE DELLE TOLLERANZE ESECUTIVE
1) Le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove pratiche edilizie (C.I.L.A., S.C.I.A o Permesso di Costruire),
2) Con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. LEGITTIMITA' DELLE OPERE Ai sensi dell'art. 9 bis del D.P.R. 380/2001 lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
Ai sensi dell'art. 9bis comma 1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.
Per accertare la legittimità delle opere è necessario verificare l'epoca di costruzione dell'edificio:
1)Per le opere realizzate prima del 14.02.1939(entrata in vigore del regolamento edilizio) non era necessario su tutto il territorio comunale ottenere alcun titolo abilitativo.
2) Nel periodo compreso tra il 14.02.1939(entrata in vigore del regolamento edilizio comunale) e il 01.09.1967 vi era la necessità di ottenere il nulla osta/licenza edilizia solamente per le opere quando realizzate all'interno del centro abitato individuato con la planimetria allegata al Regolamento Edilizio(scarica la planimetria)
- Nuove Costruzioni;
- Ampliamenti
- Interventi che modifichino la struttura o l'aspetto dell'edificio;
- Interventi di demolizione
- Opere di urbanizzazione
Per le varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della legge 10/1977 e che non rientrino già nelle tolleranze possono essere regolarizzate mediante la presentazione di una S.C.I.A. con il pagamento di una sanzione variabile ai sensi dell'art. 36 comma 5. L'importo minimo è comunque stabilito nella misura minima di 516,00€.
3) Per gli interventi realizzati dopo il 01.09.1967 su tutto il territorio comunale era necessario ottenere una licenza edilizia. Viene introdotta la dicitura che prevede la licenza per tutti gli interventi che prevedono la modifica dell'edificio.
PER VERIFICARE LO STATO LEGITTIMO SI CONSIGLIA DI SEGUIRE I SEGUENTI PASSAGGI:
- Effettuare la ricerca delle pratiche di costruzione e modifica del fabbricato
- Verificare eventuali incongruità analizzando se non si ricada nelle casistiche delle tolleranze
- Nel caso di mancanze di pratiche edilizie è necessario rintracciare le planimetrie catastali di primo impianto in modo da verificare la conformità. Le planimetrie devono comunque essere antecedenti al 01.09.1967 per consentire di utilizzarle al fine della verifica dello stato legittimo.
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